五一假期,广州预计25盘2570套单位推新-观焦点
来源：广州中原研究发展部 2023-04-28 13:11:30
据广州中原研究发展部监测，今年五一假期广州一手住宅开盘或加推个盘25个，合计2570套单位。
推盘个数比去年五一增加2个，总推货量较去年五一减少9%。
整体推盘量基本与去年持平，但由于近年超级大社区楼盘减少，单宗地块住宅计容控制在10万m²内，导致单个项目释出的货量减少；
(资料图片仅供参考)
整体推货量对比过去稍有回落，但基本维持2022年以来水平。
关于更详细的广州五一推新情况，且看下文解读：
2023年五一假期一手开盘/加推预测明细
注：以上开盘情况、推货量根据项目对外宣传、预售证估算，具体推货情况以实际为准
01.
整体推货维持去年水平，
多个热点盘抢跑，
“五一”大战已提前开启
2019-2023年五一/十一黄金周一手住宅开盘/加推情况
对比2019-2023年的五一节点，今年五一推货呈现“推盘量维持近年平均水平，推货量稍有减少”的情况，以及以下两大背景特征：
一.多个中心区全新大盘4月已抢跑开售， “五一”大战实际上已提前开启
近两年随着供地结构改变，中心区优质靓地供应占比提高，今年中心区将有一定量中高端优质项目入市。
由于此类型项目具备特有的地段条件，客户群体画像比较清晰，目标客群清晰，因此蓄客时间比外围区项目短。
加上2023年以来，二手“卖一买一”改善客置换积极性提高，不少二胎、三代同堂客户希望改善居住环境。
因此4月以来，市区多个全新大盘提前抢跑，如海珠保利四季和颂、荔湾万汇天地•瑧园、天河合景臻颐府、世纪金源天河源筑等；
由于周边地缘客户购置意向较强，因此部分项目无需等待五一，率先以“内购”的形式开盘成交，部分项目已获得不错的成交去化表现。
2023年4月部分提前抢跑中心区项目去化明细
二.4月市场成交短暂回落，大部分开发商（尤其外围区）需抓紧五一抢占市场
2023年4月广州新房网签7828宗，环比下跌24%，比去年同期成交上升43%。
可见今年客户成交心态比去年同期明显更加积极。
因此开发商对今年五一市场保持较为积极的态度，尤其是外围区刚需盘，需要抓紧时间“抢客”促成交。
随着4月中下旬广州土地市场重现“摇号抢地”的积极信号；
加上网传南沙推出“因区施策”的优化楼市政策，对于建立客户购房置业信心有明显作用，因此大部分开发商选择抓紧五一抢占市场。
02.
区域推货：
增城多盘内卷“抢食”，
利好带动南沙推货热情
2020-2023年五一/十一主力推货区域一览
今年五一假期，增城、南沙两区供应占比较大，分别占30%、16%。
增城主要的推盘“战场”集中在朱村板块；
根据我部统计，五一期间朱村板块5盘同台竞争，累计总推货量达684套，为今年整体推货量最大的板块。
2023年五一假期各区推新结构情况（单位：套）
另一个市场关注的热点——南沙区，五一预计将有3盘推新，总货量达419套；
其中位于金洲板块的全新盘越秀•滨海花城值得留意，这将是南沙“地胆”越秀在金洲板块开发的又一连片“滨海系”；
项目左右分别有保利南沙天汇、珠实颐德天地花园两大项目“夹击”，去化表现值得留意。
网传南沙购房门槛“优化”，虽然截至目前为止仍未有官方文件出台。
如果能够顺利落地，预计将会给南沙带来更多刚需、投资需求，今年五一南沙市场人气、实际成交表现值得关注。
03.
五一预判：
中心区拼产品、配套资源，
外围区拼价格，整体氛围积极
就今年2-4月广州市场运行情况来看，整体氛围积极。
加上近期广州土拍升温、南沙优化购房门槛等措施，更是为买家增添入市信心。
就单个项目吸客情况来看，我部认为中心区项目主要拼产品与配套资源，近年海珠、荔湾、天河，甚至被纳入主城区的番禺北部区域，有不少靓地释出，不少计划在5月开盘。
由于拿地成本提高，客户的需求更加个性化，中心区中高端项目成交，客户更加看重产品、资源配套；
具备优质特色资源（如江景、学位、与金珠琶CBD通勤便利等）将会成为客户选择的重要标准。
对于外围区项目而言，尤其多盘集中加推，竞争激烈的板块，预计还是以拼价格、拼渠道为主。
对于置业人群而言，今年五一将会是较佳购房时机。
